21.04.2021

Налог на коммерческую (промышленную) недвижимость после вступление в силу Закона № 466 в 2020 году

После изменений внесённых в Налоговый кодекс Законом № 466 собственники промышленной недвижимости, которые сдают её в аренду, должны пересмотреть свою налоговую политику. Так как до вступления в силу этого Закона большинство предприятий, сдавая в аренду промышленную недвижимость, пользовались льготой и не платили налог на имущество. Что же теперь?

1. До 23 мая 2020 года, даты вступления в силу Закона № 466 норма абзаца «є» подпункта 266.2.2 Налогового кодекса Украины, освобождающая от налога на недвижимое имущество, звучала так: «Не являются объектом налогообложения здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий».

Собственники производственных помещений пользовались этой нормой и не платили налог на имущество.

Но и при этой формулировке абзаца «є» подпункта 266.2.2 Налогового кодекса налоговые органы считали, что сдавая в аренду промышленную недвижимость, предприятие теряет льготу. Об этом свидетельствуют и разъяснения, которые давали налоговые органы в своём издании  «Вестник» и на официальном сайте в Базе знаний в категории 106.07 раздела «Запитання – відповіді» с «Бази знань» ЗІР  zir.tax.gov.ua и доначисления при проверках, которые рассматривались судами (решения суда: http://reyestr.court.gov.ua/Review/87656460).

Несмотря на это, большинство собственников промышленной недвижимости не платили налог с этого имущества.

2. После 23 мая 2020 года норма абзаца «є» подпункта 266.2.2 Налогового кодекса сформулирована так: «Не являются объектом налогообложения здания промышленности, отнесены к группе «Здания промышленные и склады» (код 125) Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000, используемых по назначению в хозяйственной деятельности субъектов хозяйствования, основная деятельность которых классифицируется в секциях BF КВЭД ДК 009: 2010, но не сдаются их владельцами в аренду, лизинг, ссуду».

Таким образом, законодатель теперь чётко сформулировал условия, при которых  освобождается от налогообложения коммерческая недвижимость, а именно 4 условия:

1) здание промышленности должны соответствовать группе «Здания промышленности и склады» (код 125) Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000;
2) основной вид деятельности предприятия согласно регистрационным данным должен быть классифицирован в секциях B — F КВЭД ДК 009: 2010;
3) здание промышленности должно использоваться предприятием в течение отчетного (налогового) периода по назначению в хозяйственной деятельности;
4) здание промышленности (в том числе его часть) в течение отчетного (налогового) периода не должно быть сдано в аренду, лизинг, ссуду другим субъектам хозяйствования.

Согласно Государственному классификатору КВЭД ДК 009: 2010 в секциях B — F включены такие виды деятельности:

B Добывающая промышленность и разработка карьеров
C перерабатывающая промышленность
D Поставка электроэнергии, газа и кондиционированного воздуха
E водоснабжения; канализация, обращение с отходами
F Строительство

Код 125 Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000 включает:

Код  Назва 
125 Будівлі промислові та склади
1251 Будівлі промислові
Цей клас включає:
— криті будівлі промислового призначення, наприклад, фабрики, майстерні, бойні, пивоварні заводи, складальні підприємства та т. ін. за їх функціональним призначенням
Цей клас не включає:
— резервуари, силоси та склади (1252)
— будівлі сільськогосподарського призначення (1271)
— комплексні промислові споруди (електростанції, нафтопереробні заводи та т. ін.), які не мають характеристик будівель (230)
1251.1 Будівлі підприємств машинобудування та металообробної промисловості
1251.2 Будівлі підприємств чорної металургії
1251.3 Будівлі підприємств хімічної та нафтохімічної промисловості
1251.4  Будівлі підприємств легкої промисловості 
1251.5 Будівлі підприємств харчової промисловості
1251.6 Будівлі підприємств медичної та мікробіологічної промисловості
1251.7 Будівлі підприємств лісової, деревообробної та целюлозно-паперової промисловості
1251.8 Будівлі підприємств будівельної індустрії, будівельних матеріалів та виробів, скляної та фарфоро-фаянсової промисловості
1251.9 Будівлі інших промислових виробництв, включаючи поліграфічне
1252 Резервуари, силоси та склади
Цей клас включає:
— резервуари та ємності
— резервуари для нафти та газу
— силоси для зерна, цементу та інших сипких мас
— холодильники та спеціальні склади
Цей клас включає також:
— складські майданчики
Цей клас не включає:
— сільськогосподарські силоси та складські будівлі, що використовуються для сільського господарства (1271)
— водонапірні башти (2222)
— нафтотермінали (2303)
1252.1 Резервуари для нафти, нафтопродуктів та газу
1252.2 Резервуари та ємності інші
1252.3 Силоси для зерна
1252.4 Силоси для цементу та інших сипучих матеріалів
1252.5 Склади спеціальні товарні
1252.6 Холодильники
1252.7 Складські майданчики
1252.8 Склади універсальні
1252.9 Склади та сховища інші

Первые  два условия: код коммерческой недвижимости и основной КВЕД, налоговая может установить без документальной проверки исходя из ведомостей реестров юридических и физических лиц – предпринимателей, и из сведений, которые ежеквартально должны передавать в налоговую органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество (пп. 266.7.4 Налогового кодекса Украины).

Третье и четвёртое условия налоговая может установить только при проведении документальной проверки.

3. Для окончательного определения налоговой поведения собственнику нужно взвесить все «за» и «против», вероятность рисков доначислений, а также понимать «цену вопроса», то есть сколько нужно заплатить налога.

Согласно пп. 266.5.1 Налогового кодекса Украины ставки налога для объектов жилой и / или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических и юридических лиц, устанавливаются по решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенных территориальных общин, созданных в соответствии с законом и перспективным планом формирования территорий общин в зависимости от местоположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости в размере, не превышающем 1,5 процента размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 квадратный метр базы.

Таким образом, в 2020 году максимальна сума налога, которая может быть это 70, 845 грн. (4723 * 1,5% = 70,845 грн.) за один квадратный метр недвижимости. А конкретный размер ставки нужно искать на официальных сайтах городских советов.

4. Уплата налога на недвижимость 2020. С какого периода необходимо платить налог на коммерческую недвижимость?

Норма абзаца «є» подпункта 266.2.2 Налогового кодекса Украины в редакции Закона № 466 вступила в силу с 23 мая 2020 года и налоговая служба в Базе знаний в категории 106.07 раздела «Запитання — відповіді з Бази знань» ЗІР (zir.tax.gov.ua) даёт следующие разъяснения:

«Владельцам зданий промышленности необходимо в течение 30 календарных дней со дня вступления в силу Закона Украины от 16 января 2020 № 466-IX подать декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее — Декларация) с типом «Уточняющая» или «Отчетная» ( в случае, если на предельную дату подачи декларации не возникало объектов налогообложения), в которых отразить соответствующие изменения налогового обязательства по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, за периоды начиная с 23 мая 2020 года.»

В тоже время, такой вывод неоднозначный, так как прямой нормы со сроком декларирования и уплаты налога Законом не установлено, а согласно принципу стабильности (пп. 4.1.9 Налогового кодекса Украины): изменения в любые элементы налогов и сборов не могут вноситься позднее чем за шесть месяцев до начала нового бюджетного периода, в котором будут действовать новые правила и ставки. Налоги и сборы, их ставки, а также налоговые льготы не могут изменяться в течение бюджетного года.

Соответственно изменения базы налогообложения могут применяться только со следующего бюджетного года — 2021 года.

Таким образом учитывая инертность налоговой и неэффективность администрирования, а также нормы пп.4.1.9 НКУ, у владельцев промышленной недвижимости, сдающей её в аренду, есть время подумать и привести свою деятельность в соответствие новодействующей льготной норме абзаца «є» подпункта 266.2.2 Налогового кодекса Украины, а именно: определить основной КВЭД один из секций B – F; недвижимость должна соответсвовать коду 125; использование недвижимости должно быть по назначению; недвижимость не должна сдаваться в аренду, лизинг, ссуду.

* Закон № 466 — Закон Украины от 16.01.2020 г. № 466-ІХ «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранение технических и логических неувязок в налоговом законодательстве».